都市計画法の目的
| 都市計画法第１条 | この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。 |
この都市計画法の中では、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るために、必要なときには、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めることができるとされています。
市街化区域
すでに市街地を形成している区域と、今後１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を促進すべき区域
市街化調整区域
市街化を抑制し、自然環境等を守るために開発や建築が制限されている区域
このような違いによって、市街化区域内にある農地の転用は、原則、届出でよく、一方、市街化調整区域内にある農地の転用には許可が必要です。
評価額と税額
市街化区域と市街化調整区域にある農地で大きく異なるのは、土地の固定資産税の評価額と税額です。市街化区域内の土地は、優先的かつ計画的に市街化（宅地化）を促進することが想定されているので、農地等宅地以外の土地についても周りの宅地との税負担の均衡がとれるような評価額になっています。このため、市街化区域内の農地は、生産緑地地区の指定を受けた場合を除き、地方税法上の特定市街化区域農地として、状況の類似する宅地を基準とした評価・課税が適用されます。国が農業政策として課税を抑えている市街化調整区域の農地よりもかなり高額になるのが一般的といえるでしょう。
さらに、市街化調整区域内では都市計画税が課税されませんが、市街化区域では都市計画税も課税されます。
そのため、経営権の移譲に伴う市街化区域の農地の贈与や経営者死亡による相続の際にも、その承継のためにかかる贈与税や相続税の税額がかなり大きくなるので、対策と検討が必要です。
ただし、市街化調整区域の農地であっても、都市部や幹線道路沿いの農地は、相続税・贈与税上の評価が非常に高額になることもあるので、注意が必要です。
農地の評価
土地の評価方式には、路線価方式と倍率方式があります。
| 路線価方式 | 路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の１㎡当たりの価額のことで、国税庁のホームページに公表されている路線価図には、１０００円単位で表示されています。道路網の発達した市街地の評価に多く適用される方式です。 |
| 倍率方式 | 路線価が定められていない地域、主に市街化区域以外に適用される評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。 |
